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纪海鹏释疑:龙光为什么能拿旧改?

2019-08-28

销售方面,龙光过去三年实现了从亿元至亿元增长,年复合增长率达%,至年上半年,这家房企实现销售额约亿元,同比增长约%,完成全年目标%,至月份达到%,

一位资本市场人士告诉观点地产新媒体,在当天下午举行的投资者业绩会上,龙光地产首席财务官赖卓斌表示,年内可售货值亿元,只要完成%去化,就可以达到亿元,因此有信心完成全年亿销售目标,

随着外围影响导致经济持续波动,行业前景不明朗的情况下,至今已经有多家房企发出下半年谨慎拿地或者直接不拿地的信号,部分房企甚至已经明确表示,会通过适当促销手段加大回款,

资本市场对大环境的焦虑情绪开始传导到企业上,一位投资人士认为,外界对龙光的关注焦点主要在于在经济下行时的应对策略, 年国务院正式发出指导意见,提出共同打造粤港澳大湾区, 这一年龙光销售亿元,随后每年增长超五成,

深圳区域及大湾区其他区域(年称珠三角其他区域)贡献了过半的销售,其中年在深圳销售亿元,占其全年销售比例达%,销售均价元;年销售亿元,占比下滑至%,销售均价为元,

大湾区其他区域方面,年龙光实现销售亿元,占比仅为%,随后销售金额及比例不断上升,至年为亿元,占比%,

年上半年,大湾区其他区域比例上升至%,销售金额为亿元;但因销售节奏,深圳区域下滑至%,销售金额仅为亿元,

龙光董事会主席纪海鹏在业绩会并不掩饰对大湾区的期望,指出目前龙光总土储是万平方米,总货值是亿元,大湾区占到%, 在深圳拥有亿货值,惠州、东莞等周边城市土储量为亿元,

从数据来看这是一个客观的土储数额,不过接近三成是旧改储备, 市场人士告诉地产新媒体,目前龙光旧改项目达个,面积约万平方米,总货值亿元, 深圳货值约为亿元,东莞亿元,珠海亿元,

低成本、高利润的旧改项目向来受各大房企青睐,但开发过程存在着诸多不确定因素,并有可能带来漫长开发周期,如何释放成为投资者们首先关注的问题,

纪海鹏回应称,去年龙光释放了多亿,今年有多亿,按照计划是每年孵化的旧改项目,总货值要不低于亿,这样计算下来,旧改项目就可以做十年,

投资人士称,目前龙光亿元旧改货值里,旧厂占比为%,旧村占比%,

纪海鹏指出其中关键点:旧工厂基本都是单一业态,而且是市场化的商业行为,价格谈拢就可以拿下;相对来讲旧村前期投入少,但存在较大的不确定性,开发周期也会比较长,

“旧改并不是想做就做的,还要有丰富的资源、信息渠道,以及长期深耕的团队, 投资人士指出,这也是龙光管理层在业绩会上多次引以为豪的能力,

这也与时代的发展脉搏息息相关,回望改革开放初期,包括深圳在内的珠三角地区,吸引大批潮汕人前来做工程、建厂,后来随着时间的流逝,大批的旧厂房成为了如今的旧改项目,

“龙光是来自潮汕的企业,有很多这方面的资源, 投资人士感叹,这大抵也是佳兆业、鸿荣源、京基等房企能在深圳囤下大量旧改的原因了,

拿地与负债

旧改之外,龙光的拿地策略也备受关注, 地产新媒体了解到,年上半年,龙光通过公开招拍挂市场在深圳、广州、中山、珠海、南宁以及部分长三角城市新增个项目,总建筑面积为万平方米,权益金额亿元,平均土地成本元/平方米,

其中最为引人注目的是月日以总价亿元拿下深圳龙华宅地,包含商业在内可售楼面地价达到万元/平方米, 在投资人士看来这又是龙光的一场豪赌,

不过,随着外围影响导致经济持续波动,以及房地产行业调控尚未放松、融资不断收紧的大背景下,不少房企已经在中期业绩会中发出了下半年谨慎拿地以及不拿地的信号,

CFO赖卓斌指出,龙光在拿地开支方面保持量入为出的原则,一般按照每一年销售额的%左右决定投资预算, 对于下半年是否再拿地,他并没有给出明确的答案,

不过他也承认,目前整个地产行业的融资在政策层面确实是有收紧,但主要针对杠杆过高的一些房企,以及在融资种类上更倾向于信托类的产品,龙光基本不属于这种情况,因此影响甚微,

在融资层面上,年上半年龙银行及其他借贷总额同比增长%至亿元,同时先后发行万美元及亿美元的优先票据,票面利率%及%,净负债率从去年同期的%上升至%,

投资者担忧的是,人民币汇率波动会否对融资乃至资产负债率造成影响,

赖卓斌回应,境内融资时龙光的主要融资构成部分,整个境外的美元债加上一些银行外币的负债占比大概是%,不是很大,

与其他房企不同的是,年龙光还大肆在海外拿地,其中包括联合合景泰富斥资亿拿地香港鸭脷洲地块,后又分别掷下亿、亿新加坡元拿下投得新加坡两宗宅地,

赖卓斌表示,目前这些境外的项目已经开始逐步的产生了现金流入,形成了资产跟负债的自然对冲

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